1. INTRODUÇÂO 

A conta Escrow é a espécie de conta vinculada mais tradicional no mercado financeiro, sendo muito utilizada em transações imobiliárias, fusões e aquisições e no comércio internacional, atuando como ferramenta garantidora de cumprimento de acordos. Ela confere segurança às partes, minimizando o risco da operação por meio da retenção do capital envolvido.  

As contas vinculadas são classificadas como gênero, possuindo, nesse sentido, espécies que são determinadas pelas partes a depender das especificidades da operação. E no caso da Escrow, seu diferencial está na imparcialidade, visto que o dinheiro retido fica sob responsabilidade de um terceiro. Resumidamente, essa relação é composta por três personagens: Depositante (comprador, por exemplo), Depositário (terceiro imparcial) e Beneficiário (vendedor, por exemplo). Neste sentido, o dinheiro só sairá do ponto A para o ponto B, quando uma condição suspensiva, ou seja, um evento futuro e incerto, se concretizar.  

Contudo, a utilização da conta Escrow tradicional no Brasil pode enfrentar gargalos práticos, como a burocracia das instituições financeiras e a insegurança jurídica quanto à efetiva impenhorabilidade dos valores em casos de bloqueios judiciais contra as partes. Diante dessa lacuna, surgiu a Conta Notarial de Garantia, com o objetivo de transferir a custódia de valores ao tabelião de notas, figura dotada de fé pública.  

O presente artigo examina o funcionamento desta nova modalidade frente à Escrow bancária, buscando responder se a via notarial representa, de fato, o patamar definitivo de segurança para transações de alta complexidade. 

2. A CONTA NOTARIAL DE GARANTIA 

Embora a maioria dos depositários tradicionais sejam uma instituição financeira, recentemente foi instituída uma nova modalidade de conta Escrow, a qual é administrada pelo Estado, por meio dos cartórios. Essa nova modalidade é classificada como Conta Notarial de Garantia, tendo como ponto de partida a Lei 14.711/2023, após a inserção do art. 7º-A na Lei 8.935/1994. O parágrafo 1º do referido artigo dispõe que aos tabeliões de notas competirá atribuição legal de atuar como agente de garantia e custodiante de valores. 

Contudo, por mais que o ponto de partida dessa nova modalidade tenha sido o artigo da lei anteriormente citada, sua efetiva concretização se deu pelo provimento 197/2025 do Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”), sendo este responsável por sua padronização. Inclusive, o parágrafo único definiu juridicamente a Conta Notarial de Garantia, evidenciando sua natureza contratual, como também sua “natureza” de conta Escrow. 

Vale lembrar que a aplicação subsidiária do Código Civil é indispensável para garantir a validade jurídica da Conta Notarial. Isso abrange desde os requisitos de validade e elementos acidentais do negócio jurídico (art. 104 e seguintes), até a disciplina rigorosa dos defeitos que podem anular a manifestação de vontade, como a lesão, o estado de perigo e a fraude (art. 138 e seguintes), assegurando que a custódia notarial esteja lastreada em um negócio jurídico plenamente eficaz. 

Portanto, algo que antes era aplicado por meio de interpretação fria de uma legislação geral, após o provimento publicado pelo CNJ, foi possível formalizar tal instituto, conferindo, assim, segurança jurídica às partes da relação contratual. 

3. FUNCIONAMENTO E VANTAGENS: CONTA NOTARIAL VS. ESCROW TRADICIONAL 

Diferente da estrutura de uma Escrow bancária convencional, onde a instituição financeira atua meramente como custodiante técnica, a Conta Notarial de Garantia introduz o tabelião como um agente de conformidade ativa. No modelo notarial, o preço do negócio ou valores conexos são consignados ao tabelião de notas. A grande distinção operacional reside no fato de que o repasse do montante à parte devida está intrinsecamente condicionado à constatação, pelo tabelião, da ocorrência ou da frustração de condições negociais específicas. 

Este serviço permite que os valores fiquem em uma conta vinculada em instituição financeira conveniada, porém, com movimentação estritamente condicionada à verificação de fatos e circunstâncias que as próprias partes estabeleceram previamente. Essa dinâmica oferece as seguintes vantagens comparativas em relação ao modelo tradicional: 

(i) Segregação Patrimonial e Impenhorabilidade: O montante depositado na conta vinculada constitui um patrimônio segregado. Isso significa que os valores não podem ser objeto de constrição judicial ou fiscal por dívidas do depositante, de qualquer das partes ou até mesmo do próprio tabelião, desde que por motivos estranhos ao negócio jurídico em questão. Essa proteção confere uma blindagem que a Escrow comum nem sempre alcança com a mesma eficácia prática. 

(ii) Fé Pública na Verificação de Condições: Enquanto bancos muitas vezes hesitam em analisar condições contratuais complexas para liberar valores, o tabelião utiliza sua atribuição legal e fé pública para interpretar se os eventos futuros e incertos (condições suspensivas) foram efetivamente cumpridos. 

(iii) Lastro Civilista: A validade de todo o procedimento é reforçada pela aplicação subsidiária do Código Civil. Isso assegura que a custódia esteja protegida contra defeitos do negócio jurídico, como erro, dolo, coação ou fraude, garantindo que o repasse do capital ocorra sob um ato jurídico plenamente eficaz 

4. CONCLUSÃO 

A Conta Notarial de Garantia representa um salto qualitativo na estruturação de negócios complexos no Brasil. O que antes dependia de interpretações isoladas de legislações gerais ganhou contornos definidos e padronização com o Provimento nº 197/2025 do CNJ. A formalização deste instituto jurídico não apenas “batizou” a modalidade, mas evidenciou sua natureza de contrato de Escrow sob gestão pública delegada. 

Em resposta à problemática proposta na introdução, a via notarial apresenta-se, de fato, como um patamar superior de segurança para transações de alta complexidade. Ao unir a fé pública do tabelião à garantia de impenhorabilidade do patrimônio segregado, o sistema jurídico brasileiro oferece agora uma ferramenta capaz de mitigar riscos de forma mais robusta que o sistema bancário tradicional. 

Portanto, a Conta Notarial de Garantia consolida-se como a nova fronteira da segurança contratual, permitindo que advogados e partes foquem na viabilidade dos negócios, sabendo que a custódia dos valores está protegida por um regime jurídico de proteção especial e pela imparcialidade estatal.