A Receita Federal sofreu derrota em decisão tomada pela Primeira Turma do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF). Na oportunidade o Fisco autuou sobre dois Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) cobrança de valores milionários referentes à tributos típicos de Pessoa Jurídica como Imposto de Renda sobre Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS). A equiparação dos FIIs baseava-se na aplicação do artigo 2º da Lei 9.779, de 1.999, contudo, o CARF não entendeu pela aplicação da norma no caso analisado. 

Em primeiro plano, o dispositivo normativo utilizado pela Receita nas cobranças que foram objeto da discussão jurídica estabelece que FIIs sujeitam-se à tributação aplicável as Pessoas Jurídicas quando os seus recursos são aportados em “empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% por cento das quotas do fundo”.  

Contudo, para melhor compreensão da controvérsia jurídica, se mostra necessário um olhar global dos fatos. Nesse sentido, os FIIs Shopping Parque Dom Pedro e Parque Dom Pedro Shopping Center são detentores, em conjunto, de quase 51% do empreendimento imobiliário Shopping Parque Dom Pedro, em Campinas. Dentre os cotistas dos dois Fundos, com mais de 25% das cotas de cada um, figura a Sierra Investimentos empresa controlada por outra sociedade, a Aliansce Sonae. Por fim, a Aliansce é sócia do empreendimento imobiliário Shopping Parque Dom Pedro. 

A partir disso, a Receita Federal lavrou auto de infração para realizar a cobrança tributária dos FIIs. Os FIIs, por sua vez opuseram recurso administrativo diante do Fisco, no entanto, a controvérsia não foi dirimida e o dilema foi levado ao CARF, culminando no julgamento do Recurso Especial interposto pela Receita Federal que resultou no julgamento, cuja sessão ocorreu no dia 7 de abril de 2026.  

A Receita Federal sustentou que os FIIs ligados ao Shopping Parque Dom Pedro não atuavam apenas como veículos passivos de renda imobiliária, mas integravam economicamente um empreendimento imobiliário complexo explorado por empresas ligadas ao grupo da Aliansce Sonae Shopping Centers. Segundo o Fisco, havia identidade econômica entre os fundos, os cotistas relevantes e as empresas responsáveis pela incorporação, construção, administração e comercialização do shopping center, o que atrairia a incidência do art. 2º da Lei 9.779/99. 

Em adição, a autuação do Fisco se baseou na tese de que a regra legal deveria alcançar não apenas participação societária direta, mas também situações de “pessoa ligada”, como prevê o texto da norma, grupo econômico e participação indireta. Para a Receita, a participação simultânea de empresas do mesmo grupo em diversas funções do empreendimento demonstraria que os FIIs eram utilizados como extensão da atividade empresarial imobiliária do grupo econômico, justificando sua equiparação a pessoa jurídica para cobrança. 

Contudo, o entendimento acolhido pelo CARF foi o de que o art. 2º da Lei 9.779/99 deveria ser interpretado restritivamente, pois possui natureza excepcional. O colegiado considerou que a equiparação do FII a pessoa jurídica exige a presença objetiva das hipóteses previstas em lei, não sendo suficiente a mera existência de vínculos econômicos, integração operacional ou pertencimento ao mesmo grupo empresarial. Assim, a noção de “sócio”, “incorporador” ou “construtor” não poderia ser ampliada para abranger participações indiretas ou relações societárias mediatas. Ou seja, órgão entendeu pela necessidade de que o cotista seja a mesma pessoa que participa dos empreendimentos, a partir dos requisitos apresentados na norma, por isso, apenas uma relação econômica entre o cotista e o sócio não seria o suficiente. 

Para fins de interpretação do art. 2º da Lei nº 9.779/1999, estabeleceu-se que sócio é aquele que detém participação no capital social. De igual forma, a figura do quotista exige participação direta e não indireta, excluindo os fatos do passado para fins de aplicação do referido dispositivo legal.  

A relatora destaca ainda que é apartado o tratamento entre o sócio e a pessoa ligada, a fim de evitar interpretações no sentido de que pessoa ligada estaria na mesma condição do incorporador, construtor ou sócio, o que não é o caso. A pessoa ligada é utilizada para verificar a posição de cotista relevante. Assim, se o construtor, incorporador ou sócio possui, isoladamente ou em conjunto com pessoa ligada, mais de 25% das cotas do FII aplica-se a regra de equiparação. 

Outro ponto central da decisão foi a definição do marco temporal da análise. Como resposta a hipótese de que a Sierra teria alienado suas participações no empreendimento para ter cotas dos FIIs sem atrair a incidência tributária, o CARF entendeu que a verificação da condição do cotista deve ocorrer na data do fato gerador do tributo. O acórdão também destacou que, após a alienação do empreendimento imobiliário, o antigo incorporador ou construtor pode permanecer como cotista do FII sem necessariamente atrair a incidência da regra do art. 2º. 

A fim de exemplificar sua decisão, a relatora Maria Carolin Maldonado descreve a seguinte hipótese:  

“[…] uma pessoa jurídica atue como construtora de um empreendimento imobiliário, na sequência aliene esse empreendimento para um FII. Passado certo tempo aquela PJ – construtora adquire mais de 25% do referido FII. 156. Nesse exemplo, o FII deve ser equiparado à pessoa jurídica em razão de aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tem como cotista relevante (mais de vinte e cinco por cento das quotas do FII) a construtora do empreendimento? Se sim, qual o tempo mínimo que aquela pessoa jurídica deveria esperar para investir no referido FII para não atrair a equiparação? Cinco anos, dez anos? Ficaria a cargo do Fisco ou da CVM definir tal prazo? 157. A meu ver não existe prazo. A partir do momento que o construtor, incorporador ou sócio alienou o empreendimento imobiliário ele está apto a ser cotista do respectivo FII sem atrair a regra de equiparação à pessoa jurídica. Afinal, como visto acima, o FII tem bens, direitos e patrimônios próprios; exceto nos casos de dolo, fraude ou simulação. […]” 

Além disso, o colegiado rejeitou a tentativa de tratar a estrutura dos FIIs como presumidamente abusiva apenas em razão da atuação de empresas ligadas ao empreendimento imobiliário. Para o CARF, a exploração de shopping center por meio de fundo imobiliário não descaracteriza, por si só, a natureza patrimonial do veículo.  

A decisão enfatizou que hipóteses de dolo, fraude ou simulação exigem demonstração concreta pelo Fisco, não sendo possível presumir artificialidade unicamente com base na existência de grupo econômico ou coordenação empresarial. Apenas com essa comprovação seria relevante a presença, ainda que no passado, de quotista do FII que teria sido incorporador, construtor ou sócio do empreendimento imobiliário. 

O FII Parque Dom Pedro Shopping Center, administrado pelo BTG Pactual, comunicou ter recebido uma decisão integralmente favorável da Câmara Superior de Recursos Fiscais (CSRF) do CARF. Esta decisão encerra um processo administrativo tributário, previamente divulgado, relacionado a um auto de infração sobre a exigência de tributos federais e multa. A administradora considera o resultado um desdobramento relevante que reforça a adequação da estrutura regulatória e tributária do fundo, mitigando riscos e contingências anteriormente avaliados. 

Assim, constataram os julgadores que (i) a participação indireta não atrai a regra de equiparação de FII à pessoa jurídica, exceto na hipótese de dolo, fraude ou simulação; e (ii) a partir do momento em que o construtor, incorporador ou sócio alienou o empreendimento imobiliário, ele está apto a ser cotista do respectivo FII sem atrair a regra de equiparação à pessoa jurídica. Portanto, acordaram os membros do colegiado, em não conhecer o Recurso Especial interposto pela Fazenda Nacional em face do Acórdão nº 1101-001.406, proferido em outubro de 2024.