A Lei nº 15.265/2025, sancionada em novembro, instituiu o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP) e abriu uma janela de oportunidade para a reavaliação fiscal de bens móveis e imóveis por pessoas físicas e jurídicas. Entre os vários blocos do programa, o que mais chama a atenção é justamente a possibilidade de atualizar o valor de imóveis para o preço de mercado atual, com cobrança de Imposto de Renda por uma alíquota reduzida, em comparação com o regime ordinário de ganho de capital. 

No caso das pessoas físicas residentes no Brasil, a Lei autoriza a atualização de imóveis adquiridos com recursos de origem lícita até 31 de dezembro de 2024, desde que já constem declarados no IRPF. A regra alcança o proprietário formal, mas também o promitente comprador ou titular de direito aquisitivo, ainda que sem registro em cartório, e o inventariante, em relação a bens que integrem o espólio.  

O contribuinte que buscar o benefício deve informar o valor de mercado na data da opção e pagar 4% de Imposto de Renda sobre a diferença entre esse valor e o custo de aquisição atualmente declarado em seu Imposto de Renda. Esse pagamento tem caráter definitivo e substitui a tributação progressiva de 15% a 22,5% que incidiria no futuro com a venda, ou transferência, sobre o ganho de capital auferido no regime padrão. 

Para as pessoas jurídicas, o desenho é semelhante, mas com parâmetros próprios. Empresas podem atualizar imóveis registrados no ativo permanente em 31 de dezembro de 2024, elevando-os ao valor de mercado e recolhendo 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL sobre a diferença do valor de mercado com o valor de aquisição – enquanto, no regimeordinário de apuração do lucro, em especial no lucro real, esses valores seriam integrados ao lucro tributável sujeito à combinação usual de IRPJ e CSLL. A lei veda, porém, o aproveitamento dessa reavaliação como base para depreciação fiscal, de modo que o benefício não se converte em despesa dedutível ao longo do tempo. 

Um ponto relevante, e que é o ponto chave da Lei, é a mudança da “linha do tempo” para fins de ganho de capital. Tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, a data da opção pelo REARP passa a ser considerada como novo marco temporal para fins exclusivos de apuração do ganho de capital. Na prática, o contribuinte antecipa a tributação sobre a valorização acumulada até essa data – a 4% (PF) ou 8% (PJ, sendo 4,8% de IRPJ e 3,2% de CSLL) – e, em uma venda posterior, o imposto incidirá apenas sobre a valorização adicional a partir desse novo patamar. Trata-se de uma espécie de “pré-pagamento” de IR sobre a inflação e o ganho acumulado, em troca de uma base de custo mais alta. 

A lei, porém, não oferece esse benefício sem contrapartidas. A atualização não se aplica a imóveis já vendidos antes da opção e, no caso de imóveis rurais, restringe-se à terra nua, excluindo benfeitorias e construções da base de atualização.  

Além disso, há uma trava temporal rígida: se o bem imóvel atualizado for alienado em prazo inferior a cinco anos contados da adesão, ou dois anos para bens móveis – salvo nas hipóteses de transmissão causa mortis ou partilha em dissolução de casamento ou união estável – todos os efeitos do REARP são desconsiderados. Isso vale tanto para pessoas físicas quanto para pessoas jurídicas. Nessa situação, o ganho de capital é recalculado como se a atualização nunca tivesse ocorrido, e o montante já pago no âmbito do regime especial passa a funcionar apenas como antecipação, a ser deduzida do imposto devido, atualizado pela Selic. 

Outro elemento que vem sendo observado por contribuintes e consultores é a articulação do REARP com programas anteriores de atualização de imóveis. A própria Lei nº 15.265/2025 prevê a possibilidade de migração de opções já realizadas com base na Lei nº 14.973/2024, cuja operacionalização dependerá de regulamentação infralegal pela Receita Federal. A depender da regulamentação, contribuintes que atualizaram imóveis no regime anterior poderão reavaliar se faz sentido manter a escolha original, migrar para o novo formato – com alíquotas e prazos distintos – ou simplesmente permanecer sob as regras gerais de ganho de capital. 

Do ponto de vista operacional, a adesão à modalidade de atualização será formalizada por meio de declaração específica à Receita Federal, a ser apresentada no prazo de 90 dias contados da publicação da lei (21/11/2025) – na prática, até meados de fevereiro de 2026, salvo prorrogação ou regulamentação diversa. A opção pode ser acompanhada de pagamento integral ou parcelamento em até 36 quotas mensais, com a primeira quota vencendo no último dia útil do mês da declaração e as demais acrescidas de Selic. A lei prevê parcela mínima de R$ 1.000,00 e determina pagamento à vista quando o imposto devido for inferior a R$ 2.000,00. 

O formulário de opção deverá identificar o contribuinte e o imóvel, indicar o valor atualmente declarado e o novo valor de mercado, além de discriminar o imposto apurado. Embora o texto legal não exija, de forma expressa, a apresentação de laudo de avaliação, a expectativa é que a fiscalização passe a demandar documentação minimamente robusta para sustentar o valor atribuído – como laudos imobiliários, pareceres técnicos ou referências objetivas de mercado –, sobretudo em situações de discrepância relevante entre o valor histórico e o valor informado no âmbito do REARP. 

Na prática, a adesão a nova possibilidade deve ser casuística: o programa oferece uma alíquota atrativa, mas não substitui a necessidade de observar a operação para cada caso específico, como liquidez e expectativa de venda no curto prazo – especialmente para contribuintes que busquem a isenção dos 180 dias na aquisição de outro imóvel residencial. Em muitos cenários, o REARP pode funcionar como uma forma eficiente de organizar a base fiscal para futuras operações; em outros, sobretudo quando há perspectiva de alienação rápida ou quando o imóvel já se enquadra em hipóteses de tributação favorecida, a atualização pode não se justificar economicamente. A mensagem final é que o regime abre uma janela relevante, mas a decisão de entrar ou não por ela continua a exigir planejamento tributário cuidadoso.