1. Introdução 

O art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece hipótese de imunidade tributária ao dispor que o imposto sobre a transmissão de bens imóveis inter vivos (ITBI) não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem na fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, ressalvada apenas a hipótese em que a atividade preponderante da adquirente seja a compra e venda de tais bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.  

O motivo dessa imunidade tributária é claro: busca-se fomentar a atividade econômica, evitando que a tributação sobre a transferência de ativos imobiliários constitua obstáculo à organização e reorganização de estruturas empresariais. Ao afastar a incidência do ITBI em operações societárias típicas, o constituinte pretendeu facilitar a capitalização de sociedades, promover a livre iniciativa e reduzir custos de transação inerentes à dinâmica empresarial1. 

Apesar da clareza do comando constitucional, a delimitação do alcance da imunidade tem sido objeto de intensa controvérsia doutrinária e jurisprudencial. A prática revela uma realidade marcada por sucessivas tentativas de restrição da norma imunizante por parte dos Municípios, interpretações ampliativas da imunidade pelos contribuintes. Como consequência, formou-se um cenário de elevada litigiosidade, no qual contribuintes e entes municipais travam disputas recorrentes acerca da extensão da imunidade e de seus limites operacionais. 

Nos últimos anos, o debate ganhou novos contornos a partir do julgamento do Tema 796 pelo Supremo Tribunal Federal, que, longe de encerrar a controvérsia, acabou por inaugurar uma nova etapa interpretativa, fomentando teses adicionais por parte dos fiscos municipais. Mais recentemente, a submissão do Tema 1348 à sistemática da repercussão geral evidencia que a matéria permanece longe de alcançar estabilidade interpretativa. 

Nesse contexto, o presente artigo tem por objetivo apresentar uma visão panorâmica da evolução do debate jurisprudencial acerca da imunidade do ITBI na integralização de capital social, examinando especialmente os desdobramentos do Tema 796, as teses atualmente defendidas pelos Municípios e as incertezas ainda existentes, que continuam a alimentar a interminável saga do ITBI nas operações societárias. 

2. O Tema 796 

O Tema 796 teve por objeto definir o alcance da imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, especificamente na hipótese em que o valor dos bens imóveis transferidos à pessoa jurídica supera o montante do capital social a ser integralizado. 

O leading case do Tema foi o Recurso Extraordinário nº 796.376, no qual parte do valor dos imóveis conferidos à sociedade foi destinada à integralização do capital social, enquanto o excedente foi contabilizado em conta de reserva de capital. O Município sustentou que a imunidade tributária deveria incidir apenas sobre a parcela efetivamente destinada à formação do capital social, uma vez que o texto constitucional menciona expressamente a hipótese de “realização de capital”, não abrangendo valores que, embora transferidos ao patrimônio da pessoa jurídica, não se destinem formalmente à composição do capital social. 

Ao julgar o caso, o Supremo Tribunal Federal fixou a seguinte tese: “a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.” 

Embora a formulação da tese possa sugerir uma delimitação objetiva do alcance da imunidade, o julgamento não teve o efeito pacificador que se poderia esperar, ao contrário, inaugurou nova etapa de controvérsias interpretativas. De um lado, diversos Municípios passaram a sustentar, com base em interpretação literal da tese fixada, que a imunidade somente seria aplicável até o limite estrito do capital social subscrito, sujeitando à incidência do ITBI qualquer parcela do valor do imóvel que ultrapasse tal montante, independentemente da natureza contábil atribuída à diferença. 

De outro lado, os contribuintes, com fundamento no voto vencedor do Ministro Alexandre de Moraes, passaram a sustentar que a imunidade de ITBI seria aplicável a qualquer caso de integralização de imóveis, independentemente da atividade preponderante da empresa, de modo que a restrição para atividades imobiliárias seria aplicável tão somente nas hipóteses reorganização societária, o que acabou culminando no Tema 1.348. 

3. A Tese dos Municípios 

Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.249/1995, a pessoa física que integraliza bens ao capital social de pessoa jurídica pode optar por fazê-lo pelo valor constante em sua declaração de imposto de renda ou pelo valor de mercado do bem. A prática usual, contudo, consiste na integralização pelo valor histórico declarado, sobretudo com o objetivo de evitar a apuração de ganho de capital e a consequente incidência de imposto de renda sobre eventual valorização do imóvel. 

Após a fixação da tese do Tema 796, diversos Municípios passaram a sustentar que, nas hipóteses em que o imóvel é integralizado pelo valor histórico – normalmente inferior ao valor de mercado –, haveria incidência de ITBI sobre a diferença entre o valor de mercado do bem e o montante atribuído à integralização do capital social. Segundo essa linha argumentativa, tal diferença representaria parcela do patrimônio transmitida à pessoa jurídica que não teria sido utilizada propriamente para a realização do capital social, razão pela qual não estaria abrangida pela imunidade constitucional2. 

A construção interpretativa municipal procura estabelecer um paralelismo entre a situação examinada no leading case do Tema 796 – em que parte do valor do imóvel foi destinada a conta de reserva de capital – e a hipótese em que o contribuinte opta por integralizar o bem por valor inferior ao de mercado. Assim, sustenta-se que o “excedente econômico” não refletido no capital social configuraria base tributável pelo ITBI, ainda que tal diferença não tenha sido contabilmente destinada a qualquer conta patrimonial específica da sociedade. 

Essa interpretação, contudo, parece desconsiderar elemento essencial do precedente do Supremo Tribunal Federal. No caso concreto que deu origem ao Tema 796, o valor excedente ao capital social foi expressamente alocado pelo próprio contribuinte em conta de reserva de capital, evidenciando a existência de parcela patrimonial destacada que não foi utilizada para a formação do capital social. Já nas hipóteses de integralização pelo valor histórico, não há transmissão autônoma de parcela adicional do patrimônio, mas mera opção legítima do contribuinte por um critério de avaliação admitido pela legislação tributária federal. 

Ao pretender tributar uma diferença econômica que não corresponde a parcela juridicamente individualizada do patrimônio transferido, a tese municipal acaba por ampliar o alcance do precedente para além de seus limites fáticos e jurídicos, criando hipótese de incidência não prevista expressamente pelo texto constitucional. 

A situação torna-se ainda mais complexa diante do fato de que, frequentemente, os Municípios apuram o suposto valor de mercado dos imóveis com base em critérios genéricos e unilaterais, como valores venais utilizados para fins de IPTU ou tabelas de referência previamente estabelecidas pela administração tributária. Tais parâmetros, contudo, não raramente se distanciam do valor efetivo de mercado do bem e acabam sendo utilizados como presunção absoluta de base de cálculo do ITBI, em aparente desconformidade com o entendimento vinculante firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.113. 

No referido precedente, o STJ fixou a orientação de que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel efetivamente transmitido, não podendo a administração tributária adotar, de forma automática e desvinculada das circunstâncias concretas da operação, valores previamente fixados para fins de tributação imobiliária. A utilização de parâmetros genéricos como presunção absoluta de valor de mercado compromete a aderência da tributação à realidade econômica da operação e amplia significativamente o espaço para arbitrariedades. 

O resultado desse cenário é a multiplicação de exigências fiscais baseadas em presunções abstratas de valor, frequentemente dissociadas da efetiva expressão econômica da operação societária, o que contribui para o aumento da litigiosidade e reforça o quadro de insegurança jurídica que tem marcado a discussão acerca da imunidade do ITBI nas operações de integralização de capital social3. 

4. O Tema 1.348 

No voto vencedor proferido no julgamento do Tema 796, o Ministro Alexandre de Moraes consignou entendimento no sentido de que o art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal contempla duas hipóteses distintas de imunidade tributária: (i) a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio da pessoa jurídica para fins de realização de capital social; e (ii) a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Segundo essa interpretação, a ressalva constitucional referente à atividade preponderantemente imobiliária incidiria apenas sobre a segunda hipótese, relacionada às operações de reorganização societária, não alcançando a hipótese autônoma de integralização de capital social. 

A partir dessa leitura, contribuintes passaram a sustentar que a imunidade do ITBI na integralização de capital social possuiria natureza incondicionada, sendo aplicável inclusive às sociedades cuja atividade preponderante seja a compra e venda, locação ou administração de bens imóveis, como ocorre, por exemplo, com holdings patrimoniais e sociedades do setor imobiliário. Tal interpretação reforça a premissa de que o constituinte teria optado por conferir tratamento favorecido à formação e capitalização de pessoas jurídicas, independentemente do ramo de atividade exercido. 

Como consequência, observou-se novo aumento da litigiosidade sobre o tema. Parte da jurisprudência passou a acolher a tese defendida pelos contribuintes, reconhecendo que a restrição relativa à atividade preponderante não se aplicaria à hipótese de integralização de capital social4. Em sentido diverso, outros julgados entenderam que a manifestação do Ministro Alexandre de Moraes não possuiria caráter vinculante, por não constituir objeto central da controvérsia submetida ao julgamento do Tema 796, configurando, portanto, mero obiter dictum incapaz de produzir efeitos vinculantes na sistemática da repercussão geral5. 

Diante desse cenário de divergência interpretativa, o Supremo Tribunal Federal reconheceu a existência de repercussão geral no Tema 1.348, cujo objeto consiste justamente em definir o alcance da imunidade do ITBI prevista no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, nas hipóteses de integralização de capital social por meio da transferência de bens imóveis quando a pessoa jurídica possui atividade preponderantemente imobiliária. 

O julgamento do Tema 1.348 teve início no Plenário Virtual com tendência favorável à tese dos contribuintes, tendo sido proferidos quatro votos no sentido de que “a imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, na realização de capital social mediante integralização de bens e direitos, é incondicionada, não se aplicando a restrição relativa à atividade preponderantemente imobiliária”. Contudo, em 30 de março de 2026, o Ministro Flávio Dino formulou pedido de destaque, o que resultou na anulação dos votos até então proferidos e na remessa do julgamento ao Plenário físico da corte, de modo que a análise da controvérsia ainda está pendente de reinício. 

5. Considerações Finais 

A evolução recente da jurisprudência relativa à imunidade do ITBI na integralização de capital social revela um fenômeno que talvez seja ainda mais preocupante do que o próprio conteúdo das teses jurídicas debatidas: a persistente instabilidade interpretativa acerca do alcance de uma norma constitucional que, ao menos em sua formulação literal, aparenta ser relativamente clara.  

A sucessão de entendimentos divergentes, a ampliação do debate para além das questões originalmente submetidas à apreciação dos tribunais superiores e a contínua reformulação de teses pelas partes envolvidas demonstram que o principal problema atualmente não reside propriamente no mérito das posições defendidas, mas na ausência de parâmetros interpretativos minimamente estáveis. 

A previsibilidade constitui elemento essencial para o adequado funcionamento do sistema tributário, especialmente em matéria de reorganizações societárias e estruturas de capitalização empresarial, nas quais a avaliação prévia dos custos fiscais representa fator determinante para a tomada de decisões econômicas. A constante reabertura de discussões sobre o alcance da imunidade do ITBI, muitas vezes a partir de interpretações extensivas de precedentes vinculantes ou de tentativas de distinção excessivamente casuísticas, compromete a capacidade de planejamento dos contribuintes e aumenta significativamente o custo de conformidade tributária. 

Sob essa perspectiva, o verdadeiro desafio não consiste necessariamente em determinar qual interpretação deve prevalecer — se mais restritiva ou mais abrangente da imunidade —, mas sim em assegurar que a definição adotada possua grau suficiente de clareza, coerência e estabilidade para orientar a conduta dos agentes econômicos e reduzir o espaço de litigiosidade recorrente. A ausência de definições efetivamente pacificadoras transforma a imunidade constitucional, concebida como instrumento de estímulo à atividade econômica, em potencial fonte de incerteza e risco jurídico. 

Infelizmente, a saga relativa à incidência do ITBI na integralização do capital social ainda parece distante de alcançar efetiva pacificação. Mesmo que o Supremo Tribunal Federal venha a proferir decisão definitiva no âmbito do Tema 1.348 — cujo julgamento, após o pedido de destaque, ainda depende de reinício no plenário físico —, a tese dos Municípios, relativa à pretensa tributação da diferença entre o valor de mercado do imóvel e o valor histórico atribuído à integralização, permanecerá carente de definição vinculante específica. Assim, ainda que haja avanço na delimitação da aplicabilidade da imunidade em relação às sociedades com atividade preponderantemente imobiliária, subsistirá espaço para novas controvérsias interpretativas acerca da base de cálculo do ITBI e dos limites da incidência tributária nessas operações.