O debate histórico e o Tema 1.095 

Não é recente, no Superior Tribunal de Justiça (STJ), o contexto de entendimentos divergentes acerca da possível prevalência da aplicação do Código de Defesa do Consumidor à hipótese de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, em detrimento da aplicação da Lei nº 9.514/1997. 

Diante de massiva quantidade de recursos sobre o assunto, a Corte Superior afetou, em 08/06/2021, o Recurso Especial nº 1891498/SP, para julgamento sob o rito dos incidentes de resolução de demandas repetitivas, a fim de dirimir as divergências que permeavam as ações correlatas nos diferentes Tribunais de Justiça do país, inaugurando assim o Tema 1095. 

Naquela ocasião, firmou-se a tese de que, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. O Acórdão foi publicado em 18/12/2022. 

O ministro Marco Buzzi, relator do repetitivo, ressaltou que, para se afastar a aplicação do CDC na hipótese de resolução do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, devem ser verificados requisitos próprios da lei especial, quais sejam, o registro do contrato no cartório de imóveis, o inadimplemento do devedor e a sua constituição em mora; e que, nas situações em que estejam ausentes os três requisitos, a tese fixada no julgamento não se aplica. 

Outra definição estipulada na ocasião foi que, não havendo inadimplência, ou se o devedor não for constituído em mora, a resolução não poderá correr pelo rito da Lei nº 9.514/97, mas poderá acontecer sob a luz do Código Civil e, se reconhecida uma relação consumerista, do CDC. 

Lacuna: contratos não registrados 

Não obstante a fixação da tese, a hipótese de ausência de um dos requisitos elencados pelo relator continuou a gerar relevante quantidade de divergências interpretativas entre as 3ª e 4ª Turmas do STJ, bem como nos diferentes Tribunais Estaduais: inexistindo registro em cartório do compromisso de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária, qual legislação deve ser aplicada quando da rescisão contratual, a Lei nº 9.514/97 ou o Código de Defesa do Consumidor? 

Segundo a ministra Nancy Andrighi, tal questão segue pendente de apreciação, visto que já foi objeto de julgamento em diversas oportunidades pelas 3ª e 4ª Turmas do STJ, havendo interpretações divergentes ao longo do tempo. 

Na esteira do debate, após proposta da ministra, a Segunda Seção do STJ afetou, em 17/03/2026, por unanimidade, os Recursos Especiais 2.228.137, 2.226.954 e 2.234.349, de relatoria daquela, para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, a fim de definir qual é legislação aplicável, estabelecendo assim o Tema 1.420 do STJ. 

Como é de praxe no rito dos repetitivos, foi determinada a suspensão do processamento de todos os recursos especiais e dos agravos em recurso especial, em trâmite nos Tribunais locais ou no STJ, que versem sobre idêntica questão. 

Possíveis espólios da batalha 

Desnecessário afirmar que a definição da tese trará importantes consequências para um sem-número de negócios imobiliários, beneficiando um ou outro lado do mercado. 

Caso prevaleça a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, por exemplo, o comprador do imóvel terá direito à devolução de até 75% dos valores pagos em todos os casos. Segundo o entendimento da ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma, já aplicado no julgamento do Recurso Especial nº 2106548/SP, por maioria de votos, os arts. 51, inciso IV e 53 do CDC e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa levam à conclusão de que a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor é abusiva, não podendo o credor reter mais do que o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 

A Lei nº 9.514/1997, por sua vez, estabelece um procedimento específico para o caso de inadimplência do devedor, no qual o vendedor-credor tem a propriedade consolidada em seu favor, podendo levar o bem a leilão para a quitação da dívida e, somente caso reste algum valor, este será devolvido ao comprador-devedor. Além disso, se a venda em leilão não for suficiente para quitar a dívida, o devedor ainda poderá ser cobrado para saná-la. Em caso de prevalência do atual entendimento da ministra Nancy Andrighi, tal procedimento já não seria aplicável à hipótese. 

Relevante lembrar que a Lei nº 9.514/1997 permite maior celeridade e, portanto, é mais vantajosa aos vendedores do setor imobiliário, pois nele o credor pode consolidar a propriedade do imóvel de maneira extrajudicial e levá-lo a leilão por conta própria. Já a leitura consumerista é obviamente mais favorável aos compradores, que poderão questionar judicialmente os negócios imobiliários que não forem levados a registro em cartório sob a luz do CDC, que carrega um arcabouço principiológico e normativo muito mais favorável ao comprador. 

Certo é que a resolução de uma questão tão relevante pelo rito dos recursos repetitivos gerará economia de tempo e de recursos, bem como segurança jurídica, tendo em vista que o instituto dos repetitivos, introduzido pelo Código de Processo Civil de 2015, possibilita o julgamento por amostragem, mediante seleção de recursos que apresentem controvérsias idênticas, de forma que o entendimento consolidado na Tese seja automaticamente aplicado a todos eles.