Não é inédito que a era digital trouxe – e continua trazendo – inúmeras transformações para toda a sociedade a cada nova tecnologia colocada à disposição do mercado consumidor. Cada vez mais, as mudanças acontecem rápida e incessantemente, obrigando aqueles que desejam se adaptar a buscarem o aprimoramento constante, sob pena de serem atropelados pela torrente de novidades. 

Nesse contexto, o Direito, por sua intrínseca missão de acompanhar a evolução das dinâmicas sociais, não poderia ficar isento da dura tarefa de se embrenhar no mundo da informática, a fim de regular o que for necessário para o bom funcionamento de todas as engrenagens desse complexo sistema. 

É no seio dessa busca que, em 1º de junho de 2026, o Superior Tribunal de Justiça afetou o Tema nº 1.443 no rito dos Recursos Repetitivos. O cerne da questão a ser submetida a julgamento é “definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa”1. 

Já há alguns anos, os veículos jornalísticos vêm noticiando a multiplicação de conflitos em condomínios residenciais envolvendo locações de curta duração2, sobretudo as negociadas através das plataformas digitais, dentre as quais usualmente sobressai a marca Airbnb. Hoje, nem mesmo o maior edifício residencial do Brasil, o Copan, escapa à nova realidade3, simbolizando que a questão bate à porta do interesse público. 

O contexto fático envolve, de um lado, a insatisfação de condôminos que, com o crescimento vertiginoso das locações por plataformas digitais, viram-se obrigados a conviver com um fluxo constante de turistas desvinculados da finalidade residencial, sentindo-se menos providos da segurança e do sossego que antes predominavam nos arranjos condominiais; e, de outro, a defesa, pelos proprietários de imóveis, de seu direito de usar, fruir e dispor de seus bens como bem entenderem, conforme garante o ordenamento jurídico pátrio. 

Naturalmente, na ausência de regulação legal, o deságue das contendas recai no Poder Judiciário, e a quantidade de ações versando sobre o tema é tamanha que o STJ decidiu dirimir a controvérsia sob o rito dos repetitivos. 

Não será, contudo, a primeira vez que a Corte Superior se debruçará sobre a questão: alguns casos pavimentaram o caminho para a afetação do Tema nº 1.443. No julgamento do REsp 1.819.075/RS (DJe de 27/05/2021), a Quarta Turma analisou ação, ajuizada por condomínio em face de proprietários, visando a cessação da locação dos imóveis por temporadas reduzidas e para pessoas diversas, tendo decidido pela possibilidade de tal contratação, tendo em vista a ausência de previsão específica sobre a questão na convenção condominial.  

Já no REsp 1.884.483/PR (DJe de 16/12/2021), o STJ confirmou a possibilidade de o condomínio proibir, em assembleia condominial, a locação de unidades autônomas por prazo inferior a noventa dias. Em ambas as ocasiões, concluiu-se pela natureza atípica dos “contratos de Airbnb”, uma vez que não se encaixariam no conceito de locação por temporada (Lei nº 8.245/1991), tampouco no de hospedagem hoteleira (Lei nº 11.771/2008). 

No julgamento do REsp 2.121.055/MG, que serviu de paradigma para a fixação do Tema 1.443, a ministra relatora Nancy Andrighi consignou, na fundamentação de seu voto, que os contratos em questão são tidos como atípicos porque têm como característica a ausência dos requisitos formais das duas modalidades contratuais de que se aproximam: (i) da locação residencial por temporada, pois não há necessidade de descrição, em instrumento negocial, dos móveis, dos utensílios e do estado em que se encontram; e (ii) da hospedagem hoteleira profissional, pois não há necessária disponibilização de serviços essenciais, licença de funcionamento e de licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção. 

A convenção condominial é a norma regulamentadora da utilização das partes comuns e exclusivas do condomínio, possuindo natureza institucional normativa – e não natureza jurídica contratual –, vinculando todos os condôminos, ainda que não seja levada a registro, nos termos da Súmula 260/STJ. Em paralelo, o art. 1.336, IV, do Código Civil prevê que é dever dos condôminos dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação. 

Nesse sentido, a conclusão do REsp 1.819.075/RS foi de que “existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial”, ressaltando-se, contudo, a possibilidade de os condôminos deliberarem, em assembleia, por maioria qualificada de 2/3 das frações ideais (alteração introduzida pela Lei nº 14.405/2022), permitir a utilização das unidades para fins de hospedagem, incorporando essa modificação à convenção condominial. 

Já no julgamento do REsp n. 1.884.483/PR, concluiu-se que o enquadramento da atividade nas hipóteses legais dependeria de uma análise mais minuciosa sobre os elementos fáticos de cada caso, como tempo de hospedagem, grau de profissionalismo da atividade e principalmente a destinação da área em que a unidade particular estaria inserida, sendo necessário aferir o quanto a atividade de locações diferenciadas afetará o sossego, a salubridade e a segurança dos residentes. Não obstante, assegurou-se o direito de vedação do tipo alternativo de uso pela convenção de condomínio. 

Ou seja, não é o fato de a locação de curto prazo ocorrer por intermédio de plataforma digital que define se a finalidade residencial do imóvel é descaracterizada, mas, sim, elementos factuais como frequência e habitualidade, ausência de período mínimo de permanência, oferecimento de serviços aos locatários, entre outras características que deverão ser consideradas caso a caso. 

No fim das contas, é a aprovação por dois terços dos condôminos que dará o veredicto sobre a possibilidade de exploração econômica e profissional das unidades particulares por meio de locações por curto período. 

Nesse panorama, a afetação do Tema Repetitivo nº 1.443 visa sedimentar entendimento sobre um detalhe muito relevante da controvérsia, resumido no seguinte questionamento: para obstar a prática das locações por curta temporada, basta que haja mera indicação de que o edifício possui finalidade residencial, ou é necessário que exista vedação expressa à modalidade de contratação na convenção de condomínio, obrigando os que não têm tal previsão a modificar seu regimento interno se quiserem preservar o caráter residencial? 

De um lado, posiciona-se pela ilegitimidade de qualquer restrição à exploração das unidades autônomas por meio de plataformas digitais de locação de curta duração que não decorra de deliberação assemblear expressa nesse sentido. Nessa toada, a imposição de óbice sem previsão específica incorreria em desvirtuação do direito à propriedade, resguardado pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal e pelos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil – tais quais o uso, a fruição e a disponibilidade da fração ideal. 

Em sentido oposto, defende-se que a destinação de apartamentos à hospedagem curta, rotativa e desvinculada do caráter comunal interfere negativamente no funcionamento de recepções, no convívio em áreas comuns e na garantia da segurança dos condôminos, dada a circulação frequente de não residentes. Nesse contexto, restaria descaracterizada a obrigação legal de manutenção do sossego, salubridade e segurança, bem como da finalidade residencial do empreendimento, na forma do art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, afrontando-se, ainda, o cânone constitucional da inviolabilidade da vida privada e da intimidade, inserto no art. 5º, inciso X, da CF/88. 

Diante deste disputado cenário, o que se vislumbra é que a fixação da tese do Tema nº 1.443 pelo Superior Tribunal de Justiça estabelecerá uma baliza fundamental para a segurança jurídica do setor de locações no seio da era digital. Ao fixar a premissa, a Corte Superior traçará diretrizes que facilitarão o equilíbrio entre a proteção dos direitos coletivos nas relações condominiais e aqueles trazidos a jogo pelas inevitáveis transformações da inovação tecnológica, colocando o freio da prudência na voracidade do interesse privado perante a função social da propriedade, trazendo uma essencial ponderação à conjectura moderna, para que ela não corra à revelia dos direitos consagrados pela história.